二手房轉按揭貸款如何辦理

 　　二手房轉按揭貸款如何辦理?二手房轉按揭是指對仍處在按揭中的房產進行再次買賣，該房產的買方仍需要通過向銀行貸款的方式，來償還該房產尚未清償的按揭房款的一種按揭貸款方式。那么，二手房轉按揭貸款如何辦理?

　　一、二手房轉按揭的流程

　　1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》;

　　2、買方、賣方、律師事務所三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》;

　　3、買方交納房屋價格30%的首付款(按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內免評估，以原購買價為準);

　　4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函(包括所欠資款本息、還款帳號);5、買方據前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款(提出貸款申請，律師初審，銀行復審);

　　6、賣方向買方實際交付房屋;

　　7、銀行復審通過后放款，向賣方的銀行劃款;

　　8、賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行;

　　9、買方的貸款銀行將30%的首付款付給賣方。

　　二、轉按揭相關法律風險提示

　　1、購買二手按揭房屋，賣方是否符合贖樓、注銷抵押登記的條件，將直接影響到合同的履行，如不能辦轉按揭或注銷抵押登記，則賣方可能構成違約;由買方以賣方名義繼續還款，在買方違約情況下，賣方依然需對銀行承擔還款的合同責任，賣方只享有向買方主張違約責任的權利。

　　2、轉按揭房屋買賣合同通常會約定“按揭不足部分，由買方以現金方式補足”，但若按揭因政策停緩等不可抗力導致受阻，在賣方明顯無責的情況下，合同無法繼續履行的后果，依據前款通行約定，往往由買方來承擔違約的法律后果，包括新增加的貸款利息、稅費負擔。

　　3、按揭房買受人采用繼續使用出賣人名義向銀行償還按揭貸款，在出賣人更換銀行卡違約導致買受人無法繼續償還按揭款的情況下，買受人起訴，可要求繼續履行合同。如要求法院直接確認其所有權，或要求以買受人名義直接向銀行償還按揭款的，均無法律依據。

　　4、合同約定的先履行義務，因情勢變化導致履行受阻或履行無必要的，先履行義務人應對此舉證。比如約定出賣人有申請轉按揭的義務，因最終未在約定期限內辦理，出賣人應就系其所稱買受人不滿意按揭貸款成數所致進行舉證;再比如，實踐中，合同約定出賣人就案涉房抵押手續辦理完畢，因未履行的，出賣人應就其所稱的系買受人因不愿承擔實際高出的面積差價款而取回首付款進行舉證。

　　5、合同履行中的通知、協助等附隨義務的不作為，亦可能成為一方違約的口實。在轉按揭房屋買賣合同履行中，在非歸因于買賣雙方的情況下導致轉按揭辦理受阻，買方有義務通知賣方協商解決的途徑。

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