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          貸款沒還清的房子應該怎么買

          2018-01-29 23:44:39|閱讀(628)|作者(聚融網

             買房的時候,不少人考慮到地段啊、便宜啊等等原因,選擇入手一套二手房,但是交易的時候,經常遇到房子貸款還沒還清的情況。

            原則上來說,貸款沒還清的房子是不能進行交易的。因為,貸款沒有還清之前,房子通常都是抵押給銀行的,賣房人必須取得房屋100%的產權才能出售。

            你也許會有疑問,市面上買賣二手房的中介是咋操作的,為什么貸款沒還清的房子,他們就可以賣?

            未還清貸款的房子還處于抵押狀態,是不能上市交易的,但是,在現實中,可以通過一些方法來實現。

            方法一:轉按揭

            所謂“轉按揭”,是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據了解,目前能做轉按揭的銀行很少,北京等部分城市更是早就叫停了轉按揭,所以這種方法目前已經很少有人使用。

            方法二:用買方的首付款繳清剩余貸款

            這是當下二手房交易中最多應用的模式,適用于原房主貸款額度較低或已歸還大部分貸款,所剩欠款不多的情況。通常情況下,買家會認可首付房產總成交額的30%至40%,賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清,然后撤銷房產的抵押登記,進行下一步交易。

            方法三:利用銀行貸款來繳清剩余貸款

            如果以上兩種方法都行不通,那么賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產)向銀行申請抵押貸款,以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

            貸款沒還清的房子不是不能買的。但是,如果了解清楚房子狀況就貿然簽合同付首付,賣家一旦反悔或房子不能正常辦理解押,到時后悔就來不及了!

            所以,在買貸款未還清的房子之前,最好做好以下準備工作:

            1、合同中明確違約責任

            合同是雙方交易的最有力的證明,所以在簽訂購房合同的時候最好明確房子產權、解押期限、違約責任等,一旦出現問題較容易取證維權。

            除了購房合同,還有一種方式同樣具有法律效力。

            2、預告登記

            預告登記,是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,而按照約定可以向登記機關申請預告登記。

            《物權法》第二十條規定:“登記預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力”。意思就是預告登記后,賣房子的人不能不經過買房人的同意就隨意處置房產,包括將房子賣給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同,合同也無效。

            預告登記后的房子,賣房人還可以繼續居住或者出租獲取收益,直到正式辦理完房產過戶,同時保護了賣房人和買房人的權益。

            不過法律還規定:“預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效”,意思就是預告登記有期限限制,3個月之內就要完成不動產登記,否則登記就失效了。如果時間真的來不及,可以反復申請預告登記,因為目前沒有規定預告登記的次數。

            總的來說,在購買貸款沒還清的房子時,涉及到先付錢還貸的,要利用好中介和銀行的居間作用,不要隨便把錢打到個人賬戶,通過第三方機構相對穩妥些。

            希望聚融網小編的相關分享可以幫助到您!

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