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          等額本息和等額本金貸款買房哪個更劃算

          2018-02-24 20:19:37|閱讀(650)|作者(聚融網

             貸款利率上浮,這讓我們這些剛需買房一族情何以堪?意味著我們買房成本又要高出不少,扎心了!貸款買房是選擇等額本金還款方式還是等額本息,雖然兩種還款方式只相差一個字,但是兩種方式卻大不相同。

            等額本息

            定義:等額本息又稱為定期付息,這種還款方式是在還款期內,借款人每月償還得本金和利息相等,其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。也就是說,在等額本息法中,銀行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供總額保持不變。

            優點:作為貸款人,每月還相同數額的本金和利息,還貸穩定。

            缺點:由于利息不會隨本金數額歸還而減少,銀行資金占用時間長,利息相對于等額本金比較多。

            適合人群:因收入處于穩定狀態的家庭,買房自住,經濟條件不允許前期投入過大,可以選擇這種方式,如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體。

            等額本金

            定義:等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。這種還款方式是在還款期內把貸款數總額等分,每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。這樣由于每月的還款本金額固定,而利息越來越少,借款人起初還款壓力較大,但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。也就是說,在等額本金法中,每月歸還的本金額始終不變,利息隨剩余本金的減少而減少,故每月還款額逐漸減少。

            優點:能節省更多利息。

            缺點:前期還貸壓力較大。

            適合人群:等額本金的前期還貸壓力比較大,但隨著時間的流逝,還貸壓力會逐漸減少,適合收入較高的人群。

          經常會有人抱怨,選擇了等額本息還款方式比等額本金還款方式下,同樣的年限,但是利息支出會高出很多。

          所以,如果選擇了等額本息還款方式,就感覺自己吃了很大的虧似得。   

          實際上:其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式,其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額,乘以對應的月利率(約定的年化利率/12個月),計算出自己當月應該償還銀行的利息的。

          也就是說,兩種不同的還款方式,利率水平其實是一樣的。

          之所以計算出的利息不同,其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要還的利息就多;借的本金少,要還的利息就少。

          舉個例子:  

          如果借款100萬,20年還清,年利率6.55%,則月利率為0.5458%。

          1.假設等額本金,則月還款本金為:100萬/240個月,即每月為4167元;  

          (1) 第一個月還款利息為:100萬*0.5458%=5458元,則第一個月的實際還款額為4167+5458=9625元。  

          (2) 第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元,則第二個月要還的利息為:  995833*0.5458%=5435.26元,則第二個月的實際還款額為4167+5435.26=9602.26元   

          以此類推  

          等額本金下20年共還款約166萬元,共支付利息66萬元。

          2. 如果是等額本息,借款100萬元,20年還清,年利率6.55%,月利率0.5458%,則每月還款額(含本、息)為7485.2元。  

          (1) 第一個月計算出的利息同樣為5458元,第一個月只歸還了本金7485.2-5458=2027.2元;  

          (2) 第二個月計息的基礎是上個月的本金余額,即100萬-2027.2=997972.8元,則第二個月應還的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元,即第二個月歸還的本金為7485.2-5446.94=2038.26元  

          以此類推   

          等額本息下,20年共還款約180萬元,共支付利息80萬元。  

          通過上面的計算,是不是可以看出:兩種不同的還款方式,都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。

          等額本金與等額本息相比,因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大,所以其實就類似于每個月都有部分提前還款,通過這種每個月的提前還款減少了本金余額,占用利息自然就少了。

          其實如果不選擇等額本金的方式,而是在你有錢的時候專門做一大筆的提前還款,效果也是差不多的。你最終利息高,是因為你每個月占用銀行的本金多造成的,并不是銀行設計要多賺你的利息。

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