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          關于房貸你了解多少?

          2018-04-24 16:22:28|閱讀(5225)|作者(聚融網

             最近,深圳已經有銀行將消費貸30年期限縮短至5年。主要是因為消費貸會削弱樓市調控所取得的成果,所以收緊是必然結果。目前房貸問題越來越多人關注,下面為大家介紹一些知識。

            一批炒房客的現金流怕是要斷了。

            喜聞樂見,但是今天我們主要要討論的是對于買房者來說至關重要的――房貸。

            自9月14日起,北京地區多家銀行繼續上調首套房貸款利率,此次調整后,首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流,同時個別銀行調整為最低執行基準利率上浮20%的利率政策,還有個別銀行的多個網點首套房集體“暫停接單”。

            房屋貸款是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表,并提供合法文件,貸款銀行經過審查合格,向購房者發放的購房貸款。那么,房屋貸款常見問題有哪些?

            1、房貸首付需要付多少?大部分城市規定,首套新商品房首付為房價總額的三成左右。

            2、房貸利率是多少?大部分地方商業房貸的利率浮動范圍為央行基準利率上調5%――10%。

            3、貸款金額可以為多少?貸款金額與首付成數密切相關,據小編的了解,一般首套房最高可貸款房屋總額的70%,二套房只能貸款40%左右,三套房及以上原則上不給予貸款。

            4、辦理房貸一般需要多長時間?房產評估的時間一般在3個工作日之內;銀行審批的時間一般為7個工作日,但是此時間是可以縮短的;房產證出本的時間最長為一個月;房產抵押時間最長為一個月。

            如果是公積金貸款,在貸款審核階段花費的時間比商業按揭貸款時間長,最長為2個月,一般情況下為1個月,視當地規定為準。

            除此之外,關于房貸的三個秘密你知道嗎?

            Part1 買房貸款年限一定要貸滿30年

            貸款年限是否越長越好?買房的時候我們要怎么選貸款年限,你知道嗎?

            多數辦理商業貸款買房的人在選擇貸款年限時,多可能在30年和20年之間徘徊。今天,三點理由告訴你為什么貸款要貸滿30年。

            1、 每月還款壓力小

            舉個例子,如果同樣貸款200萬,貸款20年,等額本息每月要還近1.31萬元,而貸款30年的話,每月只需還近1.06萬元,這樣每月就可以多出近0.25萬元的結余用于生活支出。

            不過,還需要注意一點,月供不要超過月收入的50%,可以的話,盡量控制在30%以內,否則將降低生活質量。

            2、越長的貸款年限越適合提前還款

            一般來說,銀行還款都是先還利息再還本金,所以提前還貸不要超過貸款期限的1/3,因為你已經把大部分利息還了,提前還貸并沒有多大意義。

            舉個例子,貸款300萬,貸了5年之后一次性還清:

            如果是貸款20年,你已還近117.8萬,還要還近250.9萬,總共還368.7萬;

            如果是貸款30年,你已還近95.5萬,還要還近276.2萬,總共還371.7萬。

            由此可見,貸款30年比貸款20年的利息就僅僅多出3萬,但你這些年的生活質量卻很不一樣。

            3、可以買更大的房子

            既然貸款年限越長,月供越少,那為何不多貸一點,買一個大點的房子呢?要知道,你貸款200萬,年限為20年,月供是13088元,而貸款300萬,年限為30年,月供也就是15921.8元,兩者僅相差2833.8元,但總額相差100萬。

            總價相差100萬元的房子,不管是在戶型、地段、面積、配套,還是位置方面,兩者的差距都很大。

            Part2 為什么會房貸額度不夠?

            最近,關于房貸利率、額度的咨詢不斷,銀行遲遲不放款,有的給出的理由是額度緊張,不過有朋友反映,今年5月份買的房,等了三個月都還沒放款,銀行及售樓處的人說要等到明年初才能放款,雖然是額度緊張,也不能夸張到要等到明年吧?貸款額度到底由哪些因素決定?

            房貸額度主要由房貸首付、借款人還款能力、征信、二手房房齡等因素決定。

            1、買房貸款首付比例

            銀行貸款額度,最先受到首付比例的影響,一般不能超過房價總額減去首付額度之差。

            舉個例子:房子總價100萬,首付30%,則根據首付計算出的貸款最高額度=100-100X30%=70萬元

            2、房屋評估價格

            正如上面所說公式,貸款額度也受到房屋總價的影響,這里的總價指的就是評估價格,評估價格越高,貸款額度越高,通常房屋評估工作會由銀行指定的專業機構做。

            3、借款人還款能力

            對于購房人的要求方面,就是月收入,能體現一個人的還款能力,計算公式是月收入=房貸月供X2。

            4、借款人征信

            貸款人的個人征信,銀行要求的寬松程度不同,如果因為信用不良被降低貸款額度,可以試試其他要求寬松的貸款銀行。

            5、二手房房齡

            房齡大的二手房可能會被降低貸款額度,房齡越年輕越容易獲得貸款,之前普遍要求20-25年的房齡,但個別城市的銀行提高了要求,將房齡縮短到20年以內。房齡原因造成的貸款額度減少比較難解決,畢竟銀行也是也是為了降低風險,所以在買二手房的時候要注意了解銀行的規定,核實清楚房子的真實房齡,以免影響額度。

            進入9月份,無論是買房人還是銀行都處在博弈的狀態,一個為放款發愁,一個為額度、業績焦慮。

            Part3 還貸中的房屋可以買賣嗎?

            常常有人問,貸款買房幾十年,萬一有一天需要用錢或者不想要了,正在還貸中的房子可以賣掉嗎?怎么賣?

            其實還貸中的房子是可以進行買賣的,前提是必須取得不動產證,沒有不動產證,便不能進行交易。至于具體的交易方式呢,常用的有三種。

            一、轉按揭

            轉按揭的意思就是把自己的房子出售或轉讓給第三人,由第三個人向銀行重新申請辦理個人住房貸款,變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款,是按揭中的房屋最為簡單直接的一種交易方式。

            二、用買房的首付款繳清剩余貸款

            注意,這個方式的前提是,賣方剩余貸款不多,或者說是買方有足夠的資金支付首付款。比如說貸款100萬,現在還剩40萬沒還清,如果買方可以支付40萬的首付款的話,那么買賣雙方就可以解決這次交易問題,輕松的將房產從銀行中解押出來進行二次交易。

            三、利用其他抵押物抵押給銀行進行貸款來還清剩余房貸

            如果買方不愿意先支付首付款幫助賣家解押房產的話,買方還可以利用自己其他的抵押物,如其他的車子、房子來抵押給銀行,獲得一定的貸款,來還房貸,有點拆東墻補西墻的味道,但不失為一種方式。等到還清房貸,解押出房產,與買方完成交易,拿到買方支付的款項之后,再將抵押物解押,最終完成整個交易流程。

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