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          買二手房可以貸款嗎 我們來教你如何辦理二手房貸款

          2018-05-25 18:54:07|閱讀(21643)|作者(聚融網

             一、個人如何貸款買房 貸款買房方式

            目前我們國家支持這么幾種貸款買房:

            1、個人住房商業性貸款買房。以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用,限定條件多,所以,未繳存住房公積金的人無緣申貸,但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款,也就是銀行按揭貸款。只有你在銀行存款的比例占購買住房所需資金額的比例不低于30%,并以此作為購房首期付款,且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。那么就可申請使用這個貸款了。

            2、住房公積金貸款買房。對于已參加交納住房公積金的居民來說,貸款購房時,應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有補貼性質,貸款利率很低,不僅低于同期商業銀行貸款利率。而且要低于同期商業銀行利率,也就是說,在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時,住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半。

            3、個人住房組合貸款買房。住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款,最高限額一般為10-29萬元,如果購房款超過這個限額,不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款,此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率利率較為適中,貸款金額較大,因而較多被貸款者選用。個人住房公積金貸款是比較劃算的。

            二、一般的二手房貸款流程是

            ①與賣方簽約交付定金

            ②雙方到房產中心過戶

            ③3日后領證(繳納契稅)

            ④雙方到銀行辦理相關手續(公證費、資料費)

            ⑤銀行評估(評估費用)

            ⑥按評估價格與銀行簽約

            ⑦辦理抵押登記

            ⑧與銀行一起領取他權證

            ⑨放款

            三、二手房貸款綜述

            (一)二手房貸款條件

            1、男性的實際年齡加貸款年限小于65歲,女性小于60歲,具有中國國籍,戶口不限,且無犯罪或不良貸款記錄,有穩定收入;

            2、有穩定的職業與合法收入,信用良好,有按期還款付息能力;

            3、提出貸款申請時,購房者有不低于購房價款30%的自有資金;

            (二)二手房貸款額度

            原則上講,二手房貸款的最高額不能超過抵押房屋評估價格即其確認價格和成交價格兩者中較低者的70%。

            對于竣工3年以內并且房屋價值穩定或者升值的商品房,借款人如果受過高等教育,職業收入前景優良,貸款的最高金額不能超過抵押房屋評估價格即確認價格和成交價格兩者中較低者的80%。

            (三)二手房貸款期限

            貸款期限不超過30年,且與借款人年齡之和不超過65年,其中商業用房最長不超過10年,且房齡加貸款期限之和不超過40年。

            (四)二手房貸款申請材料

            買方需要提供的資料:1、身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口) 2、戶口本(夫妻雙方) 3、婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明) 4、收入證明或償債能力證明(單位出示) 5、所在單位加蓋公章的營業執照副本復印件(單位出示) 6、學歷證明(大專以上提供) 7、申請人的貸款銀行活期存折 8、貸款銀行所需其他材料

            賣方需要提供的資料:1、身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口) 2、戶口本(夫妻雙方) 3、婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明) 4、配偶、共有人同意出售證明(固定格式) 5、房屋產權證 6、出售已購公房、央產房、經濟適用房、回遷房須提供原購房合同、協議及有關批準文件 8、貸款銀行所需其他材料

            (五)二手房貸款還款方式

            1、等額本息:貸款期限內每月以相等的金額償還貸款本息。

            2、等額本金:貸款期限內每月還款的本金保持不變,利息按上個月剩余本金計算。

            3、階段性等額本息:貸款寬限期(最長為3年)內按月償還貸款利息,超過寬限期后按等額本息還款法償還貸款本息。

            4、階段性等額本金:貸款寬限期(最長為3年)內按月償還貸款利息,超過寬限期后按等額本金還款法償還貸款本息。

            5、一次性還本付息:到期一次性償還貸款本息(僅限于一年期及一年期以內的貸款)。住房貸款方式大PK>>

            四、二手房貸款流程

            (一)實地看房

            信貸員、居間機構、評估員、買賣雙方。

            地點:申請按揭貸款的房屋現場。

            對房屋現場勘察:所售房屋產權是否明晰;是否設定其他抵押權利;是否對外出租;如果是公有房改住房、安居工程、經濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件;是否被列入拆遷公告或城市改造規劃范圍;申請的貸款成數和期限是否符合規定;賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效。對買方的還款能力進行綜合評價,簽訂“房產交易確認書”。

            (二)產權驗證

            產權人及共有權人(賣方)、居間機構。地點:房管局。產權人及共有權人(賣方)帶著身份證原件及房產證原件,到房管局交驗身份證原件及房本原件,進行驗證。然后,領取一份房屋產權轉移審驗查檔證明,并保留發票;再出示“查檔收費發票”驗證查檔,并等待查詢結果;領取加蓋“xxx房產檔案管館”公章的房產證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。

            (三)簽署合同

            信貸員、居間機構、買賣雙方。地點:貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件,鑒別所有簽字人員的真實性,監督客戶簽字,收取房產證原件及訂金(具體數額由買賣雙方確定),復印資料,提醒雙方在該行辦理帳戶。

            (四)填寫合同

            整理資料根據客戶提供的相關資料,填寫合同。“申請審批表”的現住址一欄必須填寫本市地址;如有共同借款人時,申請審批表需2人簽字,且需簽相應的一個聲明。在填個人購房合同抵押物清單時,原值是買賣雙方的成交價,折扣率=抵押值(即貸款額)÷原值或評估值(取低值)。房屋產權證編號、利率不要填寫。借款合同的補充條款:如果借款人提供的有關聲明和資料虛假,則視作違約行為,貸款人有權采取宣布合同提前到期,收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調整,逾期貸款罰息利率按調整后實際執行的貸款利率上浮30%執行。公司蓋章:在房屋成交確認書、協議書上蓋公司章及法人章,個人二手房貸款首付證明,需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在;二手房按揭轉款確認書;蓋公章。資料填完送預審。

            (五)繳費

            保險費:【評估值×貸款年限×55‰】公證費:【貸款金額×2‰】 抵押費:【貸款金額×1‰】抵押印花稅:【貸款金額×0.1‰】權證資料費:【150元/宗】抵押評估費:【評估值×2.5‰】貸款服務費:【評估值×0.5%+500元/宗】驗證費:【50元/宗】 登記費: 【80元/宗】配圖費:【20元/宗】交易評估費:【評估值×5‰】交易手續費:【面積×3元/m】交易印花稅:【雙方成交價×1‰】契稅:【市場指導價×2%】營業稅:【市場指導價×5.5%】個人所得稅:【房屋差價×20%】

            (六)產權過戶

            居間機構、買賣雙方。地點:房管局。提供資料:買賣雙方身份證、房產證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同,面積超過200平方米以上的,需提供交易評估報告,復印資料。

            1、領3份房地產買賣契約,填寫不簽名,契約上面空白處需蓋居間機構的公司章或簽名。

            2、領取申報表填寫出一個市場成交價(交房產證原件及身份原件)。

            3、交印花稅,買賣雙方的身份證原件及復印件,房產證原件及復印件,出具一票據交費,遞回單(印花稅按成價1‰交)。

            4、辦理:買賣雙方的身份證原件及復印件,房產證原件及房產證配圖紙2張,當面驗證及簽字按手印,出一個受理憑證即領證通知單,房產證原件收回。

            5、憑證,領契費、交易費、登證費收據,去交費。6、5個工作日后,憑領證通知單、身份證原件及契稅發票領取新房產證。

            (七)收費蓋章

            1、拿到新房產證,傳真評估公司出正式報告,備抵押用。2、打印好的委托書連同借款合同、抵押合同(填好)送銀行蓋章。

            (八)資料歸檔

            原則上:在房管局過戶的,7天左右可以歸檔,都沒有確切的時間;歸檔時需產權人帶著原件身份證在房管局歸檔;歸檔后,方可辦理抵押。

            (九)抵押手續

            辦理抵押:

            1、抵押合同第十六條其他事項應填上:貸款用于購買二手房,房屋坐落于...(具體位置)。

            2、借款合同第一條4小項:本合同項下的貸款權僅限用于:購買...(具體位置)的房產。

            3、房管局出的檔案袋上面應寫:二手房抵押。

            4、抵押7天后領他項權證。

            (十)銀行放款

            銀行放款后,需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產買賣契約的復印件,居間機構還需在二手房按揭轉款確認書蓋公章。

            五、二手房公積金貸款流程

            1、提供買賣雙方資料,填寫管理中心制式申請表,報評估,交納評估費

            2、資料提交管理中心審批,進行初審

            3、初審通過后通知客戶到管理進行中心面簽,管理中心進行復審

            4、審批通過后到公積基金管理中心簽擔保合同,交納擔保費

            5、貸款批貸后,通知買賣雙方過戶

            6、拿到新房本后辦理抵押登記,見抵押登記受理單管理中心放款

            六、二手房按揭買房注意事項

            1、二手房按揭貸款流程中應注意評估價與最高貸款額

            二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則,取兩者之間的低值乘以貸款成數,即為房產的最高貸款額度。

            2、二手房按揭貸款流程中應注意竣工年代與貸款年限

            銀行審批貸款過程中,通常會把房產證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件,一些銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。

            3、二手房按揭流程中應注意貸款成數和利率

            目前,各銀行對于二手房貸款政策是首套住房首付四成、利率下浮15%;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公積金貸款,五年以上的公積金貸款利率均按照3.87%來執行。

            4、二手房按揭買房流程中應注意貸款銀行的選擇

            各商業銀行服務特色不盡相同,貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產品,就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。

            5、二手房按揭買房流程中應注意還款方式的選擇

            銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。

            6、二手房按揭流程中應收入證明與還款能力

            收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明,如果申請人已婚,一個人的收入證明低于其月供,則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請二手房貸款。除此以外,大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。

            7、二手房按揭買房流程中應注意借款人自身相關情況

            個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括:信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。

            七、二手房貸款商業擔保流程

            1、收取貸款銀行所需的買方和賣方的相關資料;

            2、協助貸款人(買方)簽訂銀行貸款文本、交銀行初審;

            3、協助買賣雙方辦理交易過戶;

            4、買方領取新產權證后將產權證原件、買賣契約原件、契稅單原件、老土地證原件交給擔保公司;

            5、買方新產權證出件以后,擔保公司將貸款文本及買方房產資料送交貸款銀行和公積金中心審批;

            6、銀行審批完畢后,憑房屋置業擔保公司出具的《擔保函》為客戶發放貸款;

            7、貸款到達房屋置業擔保公司賬戶后,通知買賣雙方到場簽字、賣方領取房款;

            8、房屋置業擔保公司代買方辦理土地證和房屋抵押手續。將房產證、土地證交買方,將房屋他項權證交銀行。

            八、公積金貸款和商業貸款有什么不同

            個人住房公積金貸款與商業個人住房貸款的不同點主要表現在以下5個方面:

            (1)貸款主體不同。住房公積金個人貸款主體是住房公積金管理中心,商業個人住房貸款主體是各商業銀行。

            (2)貸款對象不同。商業個人住房貸款對象是經資信考查合格、具有還款能力的自然人,公積金個人貸款對象除具備商業個人貸款所要求的條件外,還必須是正常繳存公積金12個月以上的職工。

            (3)貸款資金來源不同。商業個人住房貸款資金的來源是各商業銀行的自營資金(居民或單位存款),而住房公積金個人貸款資金的來源是職工個人所在單位繳存的住房公積金。

            (4)貸款利率不同。貸款利率分兩檔,具體為:住房公積金個人貸款期限5年以內(含5年),月利率為3‰;5年以上的,月利率為3.375‰,而商業銀行個人貸款期限5年以內(含5年),月利率為3.975‰;5年以上的,月利率為4.2‰。

            例:某借款人貸款10萬元,貸款期限為10年,公積金貸款月還款額為1014.83元,總計還息21780元。商業銀行貸款月還款額為1062.6元,總計還息27513.4元。

            (5)貸款風險承擔主體不同。商業銀行個人貸款風險由發放貸款的商業銀行承擔,公積金個人貸款風險由確定發放貸款的住房公積金管理機構承擔。

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