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          貸款小常識

          2012-11-25|閱讀(|作者(網友投稿
          NO.1 即使是等額還款,還款額度也是會變的
               即使是等額還款,還款額度也是會變的;  很多人認為合同約定了還貸利率,又為了方便選擇了等額還款,每個月還的錢應該是一樣的。這恰恰是一個誤區,事實上,每年的還款金額都可能不一樣。
               房屋貸款利率一般有兩個因素決定:基準利率和優惠利率;
               如果上一年度基礎利率發生了調整,第二年的一月,每月還款金額也會調整;
               如果上一年度房貸優惠利率發生了調整,例如由七折調整到八折,每月還款金額也會發生調整。
          NO.2 如何選擇銀行 
               如果需要提前還款,例如有的銀行約定20%以上才允許還,太苛刻了,最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行,比較一下。這次七折優惠,工商行都2月份才給客戶享受,多收了一個月高息;小銀行一般比較快,但是需要辦信用卡等等,銀行之間是有區別的,需要好好選一選。
          NO.3 提前還款的方式和意義 
               方式:
               一次性付清:非常好理解,歸還所有剩余貸款本金;
               還款額度不變,縮短期限:比較省利息;
               期限不變,額度減少,每月壓力減少,基本不省什么利息;
               提高還款額,縮短期限:最省利息,銀行一般不辦。
          NO.4 提前還款的基本流程 
               部分還款:先去銀行預約,填張申請單,約定還款時間,將錢存入,再去銀行辦理還款即可;
               全部還款,進入領取房產證等流程,退保險,注銷房屋抵押等。
          NO.5 還款方式的選擇 
               有提前還款計劃的人事,建議選擇等息還款,第一個月還的最多,因為本金還的比較多,非常的節約利息,如果選擇等額還款,前兩年繳納了大多數的利息,再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當然更加省利息了。
          NO.6 每月還款額的計算     
               貸款合同中都會有這個公式:介紹一下等額還款的公式:
               每月還款額=貸款本金×月利率×(1+月利率)還款月數次冪/[(1+月利率)還款月數次冪-1] 
               月利率 = 年利率÷12
               有一種特殊情況, 就是當一月份的時候,如果上一年度基準利率發生了調整,一月份的還款額如何計算。由于存在跨月的情況,一部分利率是上一年度的貸款利率,一部分利率是本年度的貸款利率。
               這個時候需要首先根據剩余本金,核定一個月度還款額,按照天分別計算利息,估計這個時候12月份一定是按照31天計算了,所以,調整利息,就被銀行狠狠的宰上一刀。
          NO.7 本月還款利息的計算
               本月還款利息的計算: 
               本月利息     = 剩余本金 × 月利率
               本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息;
          NO.8 不要選擇大月提前還款 
               大月有31日,提前還款的利息按照日計息,算天數的時候會多算一天;     
               日利率 = 年利率÷360
               但是一年有365天,按天計算會多交幾天利息;
               另外有一個問題需要說一下,例如你的發放貸款日如果不是還貸日,發放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計算利息的。
          NO.9 房貸是最優惠的融資方式 
               合理負債有利于規劃個人理財,而且房貸是最便宜的融資方式,能夠房貸的時候,盡量使用房貸,讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領域,大膽投資對個人真是很重要,同時房貸也能有效的降低通貨膨脹風險,參與瓜分別人的存款行列中;
          NO.10 開始還的都是利息 
               有人貸款20年,每月還2000元,還了兩年,認為已經還了5萬元了,其實這種理解是十分錯誤的,開始還的都是利息,沒有多少本金,基本上也就還了2萬本金吧,所以,需要清楚的認識,剛開始還的都是本金。

          1、利率解讀
              目前執行的基準利率為年利率6.60%(五年以上),八五折的利率為5.61%;上浮10%的利率為7.26%;上浮20%的利率為7.92%。
          基準利率為年利率是央行統一制定,要求各商業銀行統一執行的利率基準。基準利率為6.60%即每一萬元貸款,每一年的利息是660元。
          2、客戶征集查詢
          客戶征信查詢是房貸業務辦理的第一步,良好的征信是貸款的前提。征信查詢需要提供所有借款人的(已婚的須查詢夫妻二人)的姓名和身份證號碼。
          3、房產按揭貸款和房產抵押消費貨款
          按揭貸款是指借款人基于購房需要且以所購房屋為抵押物向銀行申請的,具有政策性優惠的貸款。首次購房款執行優惠利率。
          抵押消費貸款是指借款人以其所有的房產作為抵押,以消費為貸款用途的貸款。執行利率一般為基準利率或上浮利率。

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