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          ?選公積金貸款還是選商業貸款?

          2017-02-02|閱讀(|作者()

            有文章認為,與商業貸款相比,由于辦理公積金貸款需支付一定費用,目前,公積金利息負擔低已無優勢可言。對此,有關專家給予全面的、客觀的評價,那么,今年買房——
              隨著住房制度改革的深入和住房貸款制度的推廣,購房貸款越來越成為人們的熱門話題。最近一段時間,很多報刊也發表了一些文章,對住房公積金貸款和銀行商業貸款做了一些比較,我認為其中一些地方尚值得進一步推敲。
              文章認為,“如僅考慮利息負擔,住房公積金貸款有一定優勢,但考慮在貸款辦理過程中需立即支付的費用,按揭貸款(銀行商業貸款)有明顯優勢,綜合考慮總支出,公積金貸款已無優勢可言。”實際上,文章為證明上述觀點做兩種貸款費用比較時,僅采用住房公積金貸款中即時費用最高的一種擔保方式“抵押加購房綜合險”舉例,由此并不能客觀說明住房公積金貸款相對于銀行商業貸款已無優勢可言。
             
           采用同種貸款方式 公積金有明顯優勢
              住房公積金貸款有四種擔保方式,即“抵押加連帶責任保證”、“抵押加購房綜合險”、“質押擔保”和“連帶責任保證”。其中最常用的是前兩種,即“抵押加連帶責任保證”和“抵押加購房綜合險”。目前銀行商業貸款有三種擔保方式:“抵押加連帶責任保證”、“質押擔保” 和“連帶責任保證”,一般采取“抵押加連帶責任保證”擔保。文章進行貸款費用比較時,住房公積金貸款采用的例子是“抵押加購房綜合險”擔保,銀行商業貸款(按揭貸款)采用的例子是“抵押加連帶責任保證”擔保。文章比較時兩種貸款費用列表如下:(借款人年齡40 歲,房屋總價60萬元,借款30萬元,10年)
              需要注意的是:住房公積金貸款的房屋保險按照目前政策5年購買一次,而且可以按照貸款額保險,所以房屋保險費為1147.2(38.24×30)×22294.4元。另外,委托代辦費并不是必須的,也不是公積金貸款特有的。委托機構辦理商業貸款也須交納費用,如自己辦理不需交代辦費,而且目前也有開發商代理辦理住房公積金貸款且不收取費用的。
              由上可見,僅從費用多少考慮,當公積金貸款和商業貸款都采用“抵押加連帶責任保證” 擔保時,公積金仍具有相當的優勢。按文章舉的例子,住房公積金貸款本息及費用總和比銀行商業貸款少17219.2元。可以這么認為,當兩種貸款采用同種擔保方式時,公積金貸款仍有相當優勢,而購買綜合險實際上是公積金貸款比商業貸款可以多采用的一種擔保方式。
              公積金貸款綜合險與商業貸款全程擔保各有利弊
              公積金貸款中,購買購房綜合保險只是四種擔保方式之一,另一方面保險公司收取保險費即承擔相應的保險責任。從這個角度上講,保險費用不僅是貸款當中需要支付的費用,而是支付費用比單位保證方式多,但相應減少了借款人將來的償付風險。比如,借款人失業、死亡、殘疾,保險公司經審查確認后替借款人償付剩余的貸款本息。
              而在單位保證的擔保方式下,一旦借款人不能還款,保證單位將清償貸款,但相應獲得了追索權。如果借款人無力償還,保證單位可以按照法定手續處理借款人所購住房。
              辦抵押登記越快 交保險費越少
              按照目前規定,借款人用所購住房抵押進行貸款,在辦理完成抵押登記手續后,保險公司可以辦理退保。按照規定,保險公司將扣除一定手續費后退還借款人剩余期限的壽險保險費。舉例來說,借款人購買了5年的保險,當第二年抵押登記辦下后,保險公司將扣除一定手續費后將剩余3年的保費退還。抵押登記一般要交納登記費,但費用不高,一般在每建筑平方米0.3元左右。假如借款人購買100平方米的住房,他的抵押登記費用將是0.3×10030 元。抵押登記手續做完后,借款人實際上僅采用住房抵押擔保,所以在借款人采用“抵押加購房綜合險”擔保方式下,最終的總費用多少還要看借款人抵押登記情況。假如借款人借款 10年,5年后仍未辦理完畢抵押登記手續,借款人則還須交納剩余5年的保險費。目前情況是,抵押登記手續在房地局辦理,但各區縣房地局辦理的手續、快慢不盡相同。
              開發商只為商業貸款擔保 何時為公積金貸款護航
              需注意的是,許多人認為住房公積金貸款必須購買綜合保險,這種情況與開發商的認識也有關系。實際情況是,商業貸款準許借款人貸款購房的項目,都是與銀行簽了協議的項目,開發商須為在銀行貸款購房人提供擔保。而公積金貸款則沒有與開發商簽訂協議,即用公積金貸款買房,開發商可提供保證,也可不提供。開發商不提供保證的,借款人可以找自己單位或其他單位為自己的貸款做保證或購買綜合保險。
              另一方面,有些開發商在這方面的認識存在問題。同樣是客戶通過貸款購買住房,而且住房公積金貸款利率低,更有利于開發商銷售房屋,開發商沒有什么理由只是因為一種貸款強制保證,一種不強制保證而區別對待。所以有些開發商人為對兩種貸款區別對待也是造成購房人對兩種貸款認識不全面的原因。是否同開發商簽立協議也是住房資金管理中心需要考慮的問題。
              貸款中需要理清的問題
              以上為比較兩種貸款費用和支出應注意的問題,此外對貸款中其他一些問題,我認為也值得進一步探討。
              1.文章說部分按揭貸款(銀行商業貸款)允許借款人持有房屋產權證,銀行執有《房屋他項權利證》。實際上,《房屋他項權利證》是抵押登記辦理完畢后,抵押登記部門發給抵押權人(銀行)的證明,銀行拿到《房屋他項權利證》后,原收押的借款人房屋產權證應退還借款人。這個程序兩種貸款是一樣的,即抵押登記之前,銀行收押產權證,抵押登記之后銀行收押他項權利證,并將產權證退還借款人。
              2.文章說住房公積金貸款可以支取個人住房公積金還款,而銀行商業貸款則不能。實際上,依據住房資金管理中心的有關規定,兩種貸款只要是用于個人購買房屋,還款都可以支取住房公積金。
              3.文章說北京市連續幾個月貸款額超過了交存額,可能出現住房公積金貸款要等很長時間。但實際上,1999年北京市住房公積金管理中心月公積金凈增額在兩億元左右,月貸款發放額在一億元左右。仍有大量資金在銀行存放而尚未動用。
              4.另外,貸款期限上,兩種貸款理論上均可以申請30年,銀行商業貸款一般實際貸款期限達不到30年,而住房資金管理中心有文件規定,除了考慮借款人年齡和償還能力外,任何管理中心分支機構不得以其他理由拒絕發放任何期限的貸款。
              5.文章說住房公積金貸款對外地戶口借款人貸款有一定限制,只能采用質押或保證擔保。另外,銀行商業貸款更加簡捷方便。的確,因外地戶口在北京辦理不了失業證,所以外地戶口住房公積金貸款在購買綜合保險上存在問題,目前只能考慮保證擔保或質押擔保,而銀行商業貸款因不存在購房綜合保險,所以不存在這個問題。將來,北京市住房資金管理中心將考慮建立擔保公司來進一步解決借款人擔保問題,那時,外地人住房公積金貸款的擔保問題也迎刃而解了。而住房公積金貸款因為屬于委托貸款,借款人須跑的部門相應要比銀行商業貸款多一些。一方面,兩者手續繁簡雖有差距,但差距不大。在借款人材料齊全情況下,也有借款人認為住房公積金貸款比銀行商業貸款更簡便的。另一方面,北京市住房資金管理中心也正著手進一步簡化貸款手續,如評估機構已經與管理中心合署辦公等。第三,目前已有很多住房公積金貸款的代辦機構,只要花幾百元,整個貸款手續可以委托貸款代辦機構辦理。
           

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